第六步:保險與公正

  保險

  房產保險類型主要有房屋保險、房地產財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險和個人住房按揭保險,在武漢市我們購房者在自愿的原則下辦理的保險種類主要是個人住房按揭保險,為了對保險種類和保險功能有個簡單的了解,特作如下簡要說明: 

  1、房屋保險 
   屬家庭財產保險范疇,主要保障火災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失。房屋保險一般由屋主或住戶投保,保險費率為0.1-0.2%,發生損失時,保險公司按房屋的實際價值計算賠償,但以不超過保險金額為限。
 
   2、房地產財產保險 
   屬于財產保險的一種,投保人可以是團體、法人、自然人等,與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。
   商品住宅保險是為購買商品住宅的人提供的使其在所購住宅遇到意外損失時能及時得到經濟補償的險種。
   自購公房保險,是對居民因房改從而購買原租住的公房的險種。 兩種保險的責任相同,因自然災害而造成的保險財產損毀以及為防止災害蔓延或因搶救、?;さ缺匾朧┒斐傻謀O詹撇乃鶚?。所保的財產只能是房屋及其附屬設備和室內裝修材料等財產。保險期一般為一年,可續保。保險費由雙方按規定約定。

  3、房地產責任保險 
   在這里主要強調房屋所有人、出租人和承租人的責任保險,一般稱為房地產公眾責任保險。它主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任。

   4、房地產人身保險 
   房地產人身保險主要是指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘,由保險人支付保險金額的險種。

  5、個人住房按揭保險    
   個人住房按揭保險與前述的家庭財產保險在保險內容方面無多大區別,它主要通過抵押條款規定了抵押人在保險期內的權利和義務。"個人住房按揭保險"保險期限與貸款期限一致,并要求抵押人在投保時一次性繳清保險費。但是否購買個人住房按揭保險將完全取決于消費者自愿的原則。

  在完全自愿的原則下辦理個人住房按揭貸款時我們的網友朋友們需注意以下兩點:
(1)、實際承擔期短于合同規定
   貸款保險合同一般規定,保險期限與貸款期限一致,保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前武漢市絕大多數貸款所購的住房是期房,貸款發放日和實際交房日有一段時間差,普遍存在先貸款、后交房的現象。而保險費是從貸款開始之日起開始計收,既然合同規定保險責任自購房合同約定交房之日起開始承擔,未交房也就談不上承擔保險責任。
   因此,保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發放日至交房日這段空白期,保險公司沒有承擔任何保險責任。例如,某網友于2007年7月1日貸款買了2008年7月1日交付的商品房,消費者多繳納一年保費,但保險公司事實上卻不可能承擔這一年的保險責任。很明顯,權力和義務不對等,消費者可要求保險公司退還多收的保費。

(2)、一次性收取全部保險費
   有的保險公司雖然在合同中規定保險費“按年收取,每年結算”,但在實際操作中,往往幾十年一次性收取。這實質上是無償占用了購房者幾十年的利息收入,加重了購房者的經濟負擔。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是,在現有的技術條件下,如果逐年收取保費,保險公司不但要投入大量的人力物力,而且要承擔購房者不繳納續期保費的風險。但是,這種解釋顯然難以令人信服。

  很多壽險產品,保險期限長達幾十年,保費卻按年、按季,甚至按月收取??杉?,技術上完全不成問題,保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關鍵。退一步講,即便購房者不能按期繳納保險費,保險公司完全可以按照《保險法》的有關規定,解除保險合同,不承擔保險責任,自然也就談不上承擔風險了。所以消費者是否在一次性付情保費的問題上,可以與保險公司據理力爭。


保險費計算方式

  1、現房的保險費計算方式。

  總保險費=保險金額×年保險費率×繳費系數

  其中,保險金額為購房總價款;基本險費率為0.8‰;附加地震險費率為0.2‰;

  繳費系數根據不同的貸款年限確定,實際上是貼現系數。

  2、期房的保險費計算方式

  期房保險費計收一般從入住日到貸款結束日發生的費用。

  由于保險費是在貸款發放時提前交納的,在保險生效前將扣除在此段時間產生的利息(一年以上期房按照一年定期存款利率計算,一年以內期房期的按照活期存款利率計算),就是說,購房人不會因為在貸款發放日提前交納保險費而產生任何利息上的損失。

公正

一、房產公證如何辦理,一般要提供下列證件和材料:
   1、 當事人和共有人的身份證、戶口薄、護照等;法人代表的身份證明、營業執照等; 
   2、 涉及房產開發的,提交土地使用權證明、國家有關機關核發的建設工程規劃許可證、建設工程許可證等;  
   3、 涉及房地產預售、銷售的,提交房地產預售、銷售許可證;
   4、 涉及房地產權屬轉移的,提交房地產所有權證明;
   5、 涉及房地產擔保的,提交房地產所有權及使用權證明;
   6、 涉及房產共有人的,提供共有人的書面意見書等。

  當事人在申辦房產公證時,應根據國家的法律、法規和當地法規、政策,并按照公證人員的要求提供與公證事項有關的其他證明材料。

  二、公證在房地產交易有哪些作用
   消費者在購買房屋時,除了對地段、樓層、朝向及煤氣等設施是 否齊備等關心外,還要對能否擁有產權,能否順利履行合同,合同條款是否 齊全等加以重視。但是作為購房者個人要想掌握這些情況相當困難,通過向 公證處提出申請則能得到解決。

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